Indonesia, con sus playas paradisíacas, selvas exuberantes y una cultura fascinante, es un destino que atrae a muchos extranjeros no solo como turistas, sino también como inversionistas o residentes. Sin embargo, la compra de terrenos en Indonesia por parte de extranjeros está sujeta a regulaciones estrictas que pueden resultar confusas. En este artículo, te explicamos si es posible que un extranjero compre tierra en Indonesia y cuál es el procedimiento para hacerlo.

¿Pueden los Extranjeros Comprar Terrenos en Indonesia?

La respuesta corta es no, los extranjeros no pueden ser dueños directos de terrenos en Indonesia. La Ley de Tierras de Indonesia (Ley N° 5 de 1960) establece que solo los ciudadanos indonesios y las entidades legales establecidas en Indonesia pueden ser propietarios de tierras. Sin embargo, existen alternativas legales que permiten a los extranjeros tener acceso a terrenos y propiedades en el país.

Alternativas para Extranjeros

1. Derecho de Uso (Hak Pakai)
   • El Hak Pakai es un derecho que permite a los extranjeros utilizar un terreno por un período determinado. Este derecho puede ser otorgado a:
     • Extranjeros que residen en Indonesia.
     • Representantes de embajadas extranjeras.
     • Empresas extranjeras con presencia en Indonesia.
   • El Hak Pakai tiene una validez de hasta 25 años y puede renovarse por otros 20 años. Después de eso, el derecho puede extenderse nuevamente, dependiendo de las regulaciones locales.
2. Derecho de Construcción (Hak Guna Bangunan)
   • El Hak Guna Bangunan permite a los extranjeros construir y poseer edificios en un terreno, pero no ser dueños del terreno en sí. Este derecho es comúnmente utilizado por empresas extranjeras para establecer oficinas o fábricas.
   • Tiene una validez de hasta 30 años y puede extenderse por otros 20 años.
3. Arrendamiento a Largo Plazo
   • Otra opción popular es arrendar un terreno a largo plazo. Los contratos de arrendamiento pueden durar entre 25 y 30 años, con la posibilidad de renovación. Aunque no eres dueño del terreno, puedes utilizarlo y construir en él durante el período del contrato.
4. Comprar a Través de una Empresa Local
   • Algunos extranjeros optan por establecer una empresa local (PT PMA) en Indonesia, la cual puede ser propietaria de terrenos. Sin embargo, este proceso es complejo y requiere cumplir con ciertos requisitos de inversión y regulaciones gubernamentales.

Procedimiento para Adquirir Derechos sobre un Terreno

Si decides optar por el Hak Pakai o el Hak Guna Bangunan, estos son los pasos generales que debes seguir:

1. Busca un terreno adecuado
   • Investiga y selecciona un terreno que se ajuste a tus necesidades. Asegúrate de que el terreno tenga un título claro (Sertifikat Hak Milik) y que no esté en disputa.
2. Contrata a un abogado especializado
   • Dada la complejidad de las leyes de tierras en Indonesia, es recomendable contratar a un abogado local especializado en bienes raíces. Ellos te ayudarán a verificar la legalidad del terreno y a preparar los documentos necesarios.
3. Firma un acuerdo de compra
   • Una vez que hayas seleccionado el terreno, firma un acuerdo de compra con el propietario. Este acuerdo debe incluir detalles como el precio, el tipo de derecho que adquirirás (Hak Pakai o Hak Guna Bangunan) y el plazo.
4. Registra el derecho en la Oficina de Tierras (BPN)
   • El siguiente paso es registrar tu derecho sobre el terreno en la Oficina Nacional de Tierras (Badan Pertanahan Nasional o BPN). Este proceso puede tardar varias semanas y requiere la presentación de documentos como:
     • Copia de tu pasaporte.
     • Certificado de residencia en Indonesia (si aplica).
     • Acuerdo de compra.
     • Certificado de titularidad del terreno.
5. Paga los impuestos y tarifas correspondientes
   • Deberás pagar impuestos sobre la adquisición del terreno, así como tarifas de registro. Tu abogado te ayudará a calcular estos costos.
6. Recibe el certificado de derecho
   • Una vez completado el proceso, recibirás un certificado que acredita tu derecho sobre el terreno (Sertifikat Hak Pakai o Sertifikat Hak Guna Bangunan).

Consideraciones Importantes

• Restricciones en áreas turísticas: En zonas turísticas como Bali, las regulaciones pueden ser más estrictas debido a la alta demanda de terrenos. Asegúrate de cumplir con todas las normas locales.
• Cambios en las leyes: Las leyes de tierras en Indonesia pueden cambiar, por lo que es esencial estar actualizado sobre las regulaciones vigentes.
• Inversión a largo plazo: Adquirir derechos sobre un terreno en Indonesia es una inversión a largo plazo. Asegúrate de entender todos los riesgos y beneficios antes de proceder.

Conclusión

Aunque los extranjeros no pueden ser dueños directos de terrenos en Indonesia, existen opciones legales que permiten acceder a propiedades y terrenos de manera segura. Ya sea a través del Hak Pakai, el Hak Guna Bangunan o un arrendamiento a largo plazo, es posible establecer una presencia en este hermoso país con la asesoría adecuada.

Si estás considerando comprar o invertir en terrenos en Indonesia, te recomendamos consultar con un abogado especializado y realizar una investigación exhaustiva para garantizar que tu inversión sea segura y conforme a la ley.